המדריך לרכישת דירה

אחד הרכיבים החשובים ברכישת דירה הוא לרוב מחיר הנכס. מחיר הנכס מושפע ממגוון רחב של גורמים בשוק, הקשורים לסוג הדירה, המיקום, האזור, מאפייני הנכס וכדומה. כמובן שמחיר דירה לבסוף הוא עניין סובייקטיבי כחלק משוק חופשי, אבל כדאי להגיע לעסקה עם נתונים רבים ככל האפשר, כדי להגיע למחיר המיטבי עבור כל אחד מהצדדים. איך תוכלו לדעת מה המחיר הנכון לנכס? במסגרת תהליך הקנייה והמכירה של דירה, נתוני העסקה עוברים למערכות המידע הממשלתיות במסגרת הדיווח לרשות המיסים. הדיווח הזה נעשה בטווח זמן של 30 יום לכל היותר לאחר חתימה על עסקת המקרקעין. הנתונים שמועברים למערכות הממשלתיות כוללים פרטים אודות כל נכס כמו כתובת, גוש, חלקה, שטח דירה, קומה, חדרים, הצמדות כמו חנייה או מחסן וכמובן – מחיר העסקה. במקביל, כשמדובר על דירה חדשה מקבלן, קיימת חובת דיווח לממונה על חוק המכר במשרד הבינוי, כדי להבטיח את העסקה. גם במקרה הזה, הקבלן מחויב לדווח את כל פרטי העסקה, כולל מחיר הקנייה. הנתונים שנאספים עוברים עיבוד והצבעה על גבי מפה, ואפשר למצוא פירוט של מחירי עסקאות שבוצעו באתרים ממשלתיים כמו אתר הנדל"ן הממשלתי ומערכת המידע בנושא נדל"ן של רשות המיסים. הנתונים מכילים את שווי העסקה כפי שדווח, בלי מידע פרטי, וללא פרטים אודות מצבו הפיזי של הנכס. למידע הזה יש חשיבות רבה בהבנת המחירים בבניין, ברחוב, בשכונה ובאזור בכללי. תוכלו למצוא באתר הנדל״ן מידע אודות אותה הדירה על כל שלבי היסטוריית העסקאות שלה בשנים האחרונות. המידע שמוגש במערכת מונגש על גבי מפה, עובר תהליכים של תקנון, עיבוד, סינון ובדיקה, ומציג את עלות העסקה בפועל. חשוב לזכור שמחיר דירה בעלת מאפיינים זהים באותו מבנה עלול להיות שונה באחוזים רבים, כחלק מהמצב הפיזי הספציפי של הנכס. מומלץ להשוות את הנתונים הממשלתיים הרשמיים עם מחיר העסקה כפי שמוצע לקונה בעת העסקה. בנוסף, תוכלו לבדוק נתוני ביקושים באזור ואת המחירים המבוקשים בלוחות המודעות הפומביים ברשת, ולהתייעץ עם מתווכים מורשים באזור, שמאים ועורכי דין בתחום. לסיכום, מומלץ להגיע לשלב המשא ומתן עם כמות רבה של מידע, שתקטין את אי-הודאות שיש לצדדים לקראת ביצוע העסקה.

במסגרת תהליך רכישת הדירה, חשוב לבצע בדיקה מקיפה ויסודית אודות הסביבה של הנכס. באתרים הממשלתיים תוכלו למצוא מידע רב שיוכל לסייע בקבלת סקירה מקפת אודות מה בסביבה. אז איך מתחילים? מה בסביבה שלי?אחרי שמצאנו את הנכס האהוב עלינו, כדאי לבחון נתונים שונים בסביבה כגון: כמות בתי הספר וגני הילדים, האם יש מתנ"ס באזור, תחבורה ציבורית, גינות, מוסדות ציבור וקהילה וכדומה. באתר הנדל"ן הממשלתי תוכלו לבצע חיפוש ראשון לנתוני סביבה. אחרי שתקלידו את הכתובת הרצויה, תוכלו לעבור ללשונית ״מה בסביבה״ ולמצוא נתונים ברמת שכונה, שמרכזים מידע אחוד מכל משרדי הממשלה. נתונים אודות החינוך מתקבלים ממשרד החינוך, וכוללים מידע אודות בתי ספר, גני ילדים, חינוך ממלכתי או דתי, בתי ספר לחינוך מיוחד וכמובן את מיקום מוסדות החינוך הקרובים ביותר לנכס המבוקש. המידע חשוב במסגרת המעבר לשכונה חדשה, כדי שתוכלו לוודא שהמסגרות באיזור מתאימות לצרכי הבית. במסגרת השיקולים, חשוב לקחת בחשבון את כלל השירותים בשכונה ובאזור, תוכלו למצוא נתונים נוספים אודות שירותים, מסחר ובילוי בשכונה, מידע אודות מתנ"סים באזור, בתי לימוד, בתי אבות, מרכזים מסחריים, מוסדות דת ושירותים נוספים לרווחת התושבים. זכרו שהבית עצמו הוא רק חלק ממארג שלם של תרבות וסביבה עירונית, שמקיפים אותו. נדבך חשוב כחלק מכלל השיקולים בתהליך בחירת הדירה הוא תחבורה ציבורית. אתר נוסף שיוכל לסייע בנתוני סביבה הוא שרת המפות הממשלתי. באתר תוכלו למצוא נתונים אודות קווי אוטובוסים שעוברים באזור, בחלוקה למפעילים השונים, מיקום תחנות, חניונים, ואת מרחק ההליכה הממוצע לתחנת אוטובוס במרחב. אם נחזור לאתר הנדל״ן, תוכלו גם למצוא מידע חשוב לא פחות אודות החתך הדמוגרפי של השכנים מנתוני הנכס עצמו, כגון רמת השכלה ממוצעת, אחוז הכנסה בסביבה, חלוקה לפי דתות, הרכב גילאים וכדומה. ולבסוף, רובד נוסף של נתונים שיסייע בקבלת ההחלטות, יגיע מנתוני הגנת הסביבה. תוכלו למצוא מיקומים של אנטנות סלולר ומתקני כוח ולבחון את מדד זיהום אוויר וניטור תחנות האוויר באזור. אנחנו מזמינים אתכם להעמיק ברבדי המידע האלה ולנצל את הנגישות שלהם, כדי לדייק את הבחירה, לשקלל את המידע בשיקולי המחיר ולהימנע מהפתעות מיותרות.  

אחרי שבחנתם את הדירה והאזור, זה הזמן לבדוק את הפרויקט עצמו ואת הגופים שעומדים מאחוריו. נתחיל ונוודא שהדירה נבנית אך ורק בידי קבלן שרשום בפנקס הקבלנים. בקשו מהמוכר להציג לכם רישיון של הקבלן המבצע, וודאו שרישיון הקבלן אכן בתוקף. שימו לב שברישיון מצוין הסיווג המקצועי של הקבלן. הסיווג קובע באילו ענפים הוא רשאי לעסוק, וכולל גם סיווג כספי - שקובע מה היקף העבודות שמותר לו לבצע. חשוב לוודא שפעולות הבנייה שהקבלן מבצע מתאימות לנתוני הסיווג. בנוסף, רצוי לבקר בבניינים קודמים שהקבלן בנה, לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור ולא פחות חשוב – ללמוד על התייחסות הקבלן להתחייבויות שנתן, כמו עמידה בלוחות הזמנים למסירת הדירות, תיקון ליקויים שהתגלו אחרי המסירה ועוד. חשוב לציין שהאחריות החוקית לסוגיות האלה הן של מוכר הדירה, ועדיין, נהוג שהקבלן המבצע הוא זה שנותן את השירות לדיירים. זה המקום להדגיש שמוכרי הדירות הם לא בהכרח קבלנים שבונים בעצמם את הפרויקט. במקרה כזה המוכר לא יופיע בפנקס הקבלנים, ולכן, ודאו שהמוכר בונה אך ורק באמצעות התקשרות עם קבלנים רשומים. לטובת הבדיקה, צירפנו לכם קישורים להסברים אודות פנקס הקבלנים ולאיתור קבלן. נמשיך לבעלי הקרקע. חשוב לוודא שהמוכר הוא הבעלים של הקרקע שעליה נבנה הבניין, או במקרה של פרויקט מסוג התחדשות עירונית, שהמוכר קיבל את הזכות מהדיירים הוותיקים בבניין לבנות את הפרויקט. חשוב לבדוק שאין על הקרקע שעבודים, עיקולים וכדומה. הנה ארבעה נושאים חשובים לבדיקה: בדקו את נוסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין בציון מספר גוש וחלקה; בדקו את מסמכי הבעלות של המוכר; בדקו את ההרשאה של המשווק להבטחות בשם הבעלים; ובדקו את מסמכי הבעלות, או ההסכם שברשות החברה. אם מדובר ב"עסקת קומבינציה", שבה בעל קרקע מעביר למוכר הדירה את הקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה, חשוב שתבדקו: האם רשומה הערת אזהרה על שם המוכר בקשר לקרקע, האם הקונה יוכל לרשום הערת אזהרה על הקרקע, ומהם תנאי העִסקה בין המוכר לבין בעל הקרקע. שימו לב שהדירה שעומדת לרכישה לא יוחדה למי מבעלי הקרקע המקוריים. בנושא היתרי בנייה, שימו לב שהדירה שאתם עומדים לרכוש נבנית כדין. ודאו שלמוכר יש היתר בנייה מטעם הרשות המקומית, ובקשו ממנו שיציג בפניכם את ההיתר. בדקו נתונים כמו גוש, חלקה, כדי לוודא שההיתר הוצא לבניין שבו נרכשת הדירה – פרטים שאפשר לברר ברשות המקומית. אם אתם רוכשים דירה שאין לה עדיין היתר בנייה, אל תעבירו כספים מעבר למותר בחוק, ושימו לב לתנאים המתלים בחוזה המכר. במקרה כזה, במיוחד, חשוב שתתייעצו עם עורך-דין. ולבסוף – כמה דגשים לגבי הבניין. חשוב לברר כמה דירות ייבנו בבניין ומה היקף השטחים המשותפים. בדקו מהם אותם מתקנים משותפים, כמו לובי, מחסן משותף, חדר חשמל, מעליות, שטחי הגינה המשותפת, מספר חניות כולל, מספר חניות להצמדה ועוד. בדקו גם את מספר המחסנים, מיקומם והאם המוכר רשאי למכור כמה מחסנים יחד, וגם את שטח הגינה המרבי להצמדה.  

אז מצאתם דירה שאתם אוהבים, בדקתם הסביבה והבניין, והחלטתם להתקדם לשלב סגירת העסקה, רק שאז מציגים לכם זיכרון דברים לחתימה. שימו לב, מדובר במסמך מחייב עפ״י חוק, כך שלפני שאתם חותמים עליו, חשוב שתתייעצו עם עורך-דין בעניין. ועכשיו בואו נכיר את חוזה המכר: על פי חוק, המוכר חייב לצרף לחוזה כמה מסמכים נלווים: מפרט טכני של הדירה תכנית קומת הדירה, שמציגה קומה טיפוסית, קומת עמודים, כניסה וקומת גג תכנית של המגרש והוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה  לפני החתימה על החוזה, חשוב שתבחנו אותו בעיון בבית. אל תתפתו לעשות את זה על רגל אחת במשרדי המוכר. העבירו את חוזה המכר לאנשי מקצוע מטעמכם - עורך דין, מהנדס ואדריכל, וקבלו את חוות דעתם. ודאו שכל מה שהוסכם מופיע בחוזה בבירור, והימנעו ככל האפשר מסעיפים שמאפשרים למוכר לקבוע דברים באופן חד צדדי. חשוב לזכור שאת ההבטחות והדברים שנאמרו בעל פה ולא מופיעים בכתב בחוזה המכר, יהיה קשה להוכיח.  הנה כמה נושאים שחשוב לבדוק בחוזה:  נתחיל במחיר: מחיר הדירה חייב להיות סופי וכולל את כל הסכומים הנלווים, כמו, שכר טרחת עורך הדין של המוכר, אגרות, עלות תשריטים ועוד. רצוי גם שבחוזה יהיה סעיף שמאפשר לכם לבקש מהמוכר לבצע שינויים או תוספות בדירה, ושהשינויים ייעשו באמצעות המוכר ובאחריותו ולא מול קבלני המשנה. שימו לב שכל בקשה כזאת מצדכם תיעשה בכתב, בנספח לחוזה, ואם אפשר, שתכלול גם מחירים, מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה, עקב אותם שינויים. בנוסף, בררו מראש עם המוכר אם תידרשו לשלם עמלה עבור התקנת אביזרים שאתם תספקו, מה גובה העמלה, ומה גובה הזיכוי שתקבלו עבור האביזרים שויתרתם עליהם. כל המידע הזה צריך להופיע במפרט הדירה שצמוד לחוזה המכר. לגבי חניה ומחסן: בדקו אם מחיר הדירה שמצוין בחוזה כולל את מחיר החניה והמחסן. אם הוצמדו לדירה, ודאו את המיקום שלהם ודאגו שגם הוא יצוין בחוזה. בנוגע לחיבור למערכות חשמל, מים, גז וטלפון: בדקו אם ההוצאות עבור חיבורי הבניין והדירות למערכות האלה כלולות במחיר הדירה. עמדו על כך שפרט להוצאות עבור חיבור הדירה לא תחויבו בתשלומים על חיבור הבניין לרשתות הכלליות . בנוסף, בדקו את תכניות הגינה, השבילים, ההשקיה, ועוד. בנושא הרכוש המשותף: בדקו אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין, איך העניין מוסדר והאם המוכר שומר לעצמו זכויות על השטחים האלה. לגבי איחור במסירה: ראשית, ודאו שבחוזה המכר יש תאריך מוגדר למסירת הדירה, ולצד זה אם יש סעיפים שמאפשרים מסירה באיחור בגלל נסיבות שלא תלויות במוכר. שימו לב שלפי לא מעט פסקי דין, הסעיפים האלו לא בהכרח תקפים. שנית, אם האיחור עולה על חודשיים, המוכר מחויב לפצות את הרוכש עבור כל חודשי האיחור, כולל החודשיים המותרים לאיחור. הפיצוי הוא חודש בחודשו עד מסירת הדירה בפועל. דגש חשוב נוסף: אם מצוין בחוזה שעצם קבלת הדירה משמשת הוכחה שהדירה במצב תקין ובהתאם למפרט, הימנעו מלחתום עליו .אגב, במהלך הבנייה כדאי לבדוק את הדירה לפחות פעם אחת על ידי מהנדס מומחה, ורצוי לבצע את הבדיקה עוד לפני שלב הריצוף. לבסוף, לעניין הבירוקרטי:ודאו שהתאריך להשלמת רישום הבעלות על שמכם בטאבו מצוין בחוזה. בדקו אם הרישום בטאבו כרוך בתשלום נוסף על מחיר הדירה, ובנוסף, מומלץ לבדוק אם החברה המוכרת נמצאת ברשימת סרבני הרישום של רשות מקרקעי ישראל. אנחנו ממליצים בחום שלא תוותרו על שירותי משרד עורכי דין מתחום הנדל"ן, לצורך בדיקת כל פרטי הדירה, ניהול המשא ומתן מול המוכר, וכמובן, לזמן החתימה. המוכר מלווה בעורך דין, וייתכן גם שיחייב אתכם עבור שכר טרחתו כדין, אבל צריך לזכור שהוא נותן לכם שירותים משפטיים אך ורק בנוגע לרישום הדירה.

בשעה טובה חתמתם על החוזה והתקדמתם לשלב התשלום. כדי להבטיח את ההשקעה הכספית שלכם, חשוב שתעמדו על כך שכל הכספים שמשולמים על חשבון הדירה יובטחו. הוראות החוק קובעות שלמוכר הדירה אסור לגבות יותר מ- 7%ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את הכספים של הרוכש באחת הדרכים הבאות: מסר לכם ערבות בנקאית; ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות; שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה; רשם הערת אזהרה לפי חוק; או העביר על שמכם את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע. החוק אמנם קובע שהמוכר הוא זה שנושא בהוצאות מתן הבטוחה. יחד עם זאת, לגבי ההוצאות שנוגעות לערבות הבנקאית או לפוליסת הביטוח, החוק מאפשר החלטה משותפת, ואת ההחלטה הזו חשוב לעגן בחוזה. נזכיר שוב שאנחנו ממליצים בחום לפנות למשרד עורכי דין שמתמחה בתחום לקבלת ייעוץ וליווי התהליך. בנוגע לשמירת ערך ההשקעה הכספית, החוק מחייב להצמיד את הערבות או הפוליסה לפי שיטת ההצמדה שנקבעה בחוזה. במידה שלא נקבעה בחוזה, המוכר מחויב להצמיד אותן למדד תשומות הבנייה. קיימים מקרים שבהם ברישום הערת אזהרה, מודל התשלומים מבוסס על התקדמות הבנייה. במקרים כאלה, אם הבטוחה שניתנה לכם היא לא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, מועדי התשלומים יהיו מוגדרים לפי השלבים שמוגדרים בתקנות, ולא לפי מועדי תשלומים שנקבעו בחוזה. למשל, מקרה של בנייה חדשה – עם סיום בניית היציקה של רצפת המפלס התחתון של הבניין כולו נדרש תשלום של 31% ממחיר הדירה. עניין נוסף שכדאי לכם לדעת: לפי התיקון לחוק מאוקטובר 2008, במקרה בו הפרויקט נבנה במסגרת ליווי פיננסי, התשלומים עבור הדירה חייב להתבצע באמצעות פנקס שוברים בלבד. פרטי הבנק המלווה מופיעים בפנקס, ואתם רשאים לפנות לאותו הבנק ולוודא שפרטי השובר תואמים את רישומי הבנק. את הבדיקה הזאת כדאי לפני ביצוע התשלומים. לסיום נושא התשלומים, אנחנו ממליצים שתגשו פיזית לפקיד הבנק כדי לשלם. עם זאת, תוכלו לבצע את התשלום ללא הגעה, בהתאם להנחיות של משרד הבינוי והשיכון. עם ביצוע התשלום – חשוב שתדרשו לקבל קבלה מפורטת עבור כל תשלום. מה קורה אם דברים לא מתנהלים כשורה?זכרו שאי-קיום הוראות החוק על ידי המוכר, מהווה עבירה פלילית! אם תבקשו להגיש תלונה על מוכר, הכתובת שלכם היא הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון. הטיפול בפניה שלכם נעשה מתוקף סמכויות שקבועות בחוק המכר לדירות. אם התעוררה בעיה ותרצו להגיש תלונה – תוכלו למצוא להלן את קישורים להגשת תלונה כנגד מוכר הדירה או הקבלן. במידה שהתלונה היא נגד קבלן, תצטרכו לפנות לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון. הרשם מטפל בתלונות נגד קבלנים שרשומים בפנקס הקבלנים, בנושאים הנדסיים-טכניים כמו ליקויי בנייה, רטיבות ואי-השלמת עבודות, במהלך תקופת הבדק, כפי שמפורט בחוק, בחוזה המכר או במקרה של פסק דין חלוט. נציין שהרשם לא מטפל בסכסוכים ובתביעות כספיות בין רוכש הדירה לבין הקבלן. באופן כללי, אנחנו מקווים ומאחלים לכם שהתהליך יתבצע כראוי ושלא תהיה לכם סיבה לתלונה.

בשעה טובה, הרגע המיוחל הגיע! אתם רגע לקראת הכניסה לדירה החדשה וההתרגשות בשיאה. בשלב הזה, הנה כמה דברים שחשוב לדעת: לפני הכל, וודאו שהדירה הושלמה ונמסרת בהתאם לכל הנדרש בתקנות. עמדו על כך שמסירת הדירה תיעשה בצורה מסודרת, אחרי קבלת הודעה בזמן סביר מראש. את הַחֲזָקָה בדירה, רצוי לקבל אחרי שהמוכר ניקה את הדירה היטב, ואחרי בדיקה יסודית ומקיפה שערכתם בליווי מהנדס, כדי שתוכלו לזהות אם יש פגמים. דאגו לערוך פרוטוקול מסירה ברור ומפורט שיכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה, אם נמצאו, ואם כן - איך ומתי יתוקנו. אם לאחר קבלת הדירה יימצאו ליקויים, פנו למוכר בכתב עם פירוט הליקויים .נהוג שבתום שנת מגורים ראשונה המוכר מטפל בכל הליקויים, למעט ליקויים שדורשים התייחסות דחופה. עם זאת, חשוב לדעת שהמוכר אחראי לליקויים למספר שנים נוספות, בהתאם לקבוע לחוק. אחריות המוכר מתחלקת לשתי תקופות - תקופת הבדק ותקופת האחריות. נתחיל עם תקופת הבדק:תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה והיא נמשכת שנה עד שבע שנים לפי מהות הליקוי. תוכלו למצוא פירוט לגבי הליקויים ומשך האחריות עליהם בקישור המצורף. בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקוי, אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. כדי לוודא שתוכלו לקבל טיפול בליקוי שאפשר לגלות עם קבלת הדירה, במסגרת תקופת הבדק, חשוב להודיע עליו למוכר בתוך שנה לכל המאוחר ממועד קבלת הדירה. נמשיך עם תקופת האחריות:תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים. בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה, שנדרש להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים. על פי חוק, החל מתום תקופת האחריות, המוכר יישא באחריות אך רק במקרים הבאים: במקרה של אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה בשלד הבניין או ביסודות; במקרה שהתגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים; או במקרים שבהם רוכש הדירה הודיע על אי-התאמה למוכר כבר בשנים הראשונות לאחר קבלת הדירה, והליקוי לא תוקן . אנחנו מאחלים לכם חיים טובים ואיכותיים בנכס החדש שרכשתם.